第五百三十五章 買樓，撿垃圾

5月31日。
　　正在摸魚網咖漢東大學店吃午飯的裴謙接到了小孫的電話。
　　“裴總，您之前安排我找的樓已經找好了，您準備什么時候來看？”
　　裴謙想了想：“下午2點吧，你提前去酒店那邊把梁先生接上，然后再來網咖這邊接我，一起過去。”
　　“還有，把兩個小區的資料發我一下，我先看看。”
　　從裴謙喬遷新居到現在，已經過去了一個月的時間。
　　這一個月住下來，裴謙對樹懶公寓的模式非常滿意，在盡可能勸退其他租客的情況下，又很好地保證了自己的居住體驗。
　　到目前為止，樹懶公寓的第一棟樓還是只有裴謙自己在住，完全沒有其他的租客。
　　這一方面是因為樹懶公寓沒有太多的宣傳，另一方面也是因為價格過高、規矩過多，直接勸退了少數偶然間發現的顧客。
　　總之，到目前為止，一切安好！
　　所以裴謙就琢磨著，差不多可以繼續了。
　　電影票房的錢還沒有花光，買樓可以把這筆錢快速消耗掉，同時考慮到固定資產折算是10%，裴謙本周期用于買樓的額度控制在六七千萬比較合適，之前花了3000萬，還能再花4000萬。
　　這次裴謙的打算是再買兩棟樓，花個3500萬左右，剩下的錢貼到裝修上，不夠再繼續追加。
　　一些成功經驗，必須得傳承下來，比如這房子一定得有硬傷。
　　比如，戶型奇葩的房子可以優先考慮。
　　方方正正、南北通透的戶型再稍微裝修得漂亮一點就很容易租出去，而奇葩戶型往往意味著居住體驗不會太好、空間也會有所浪費，性價比差。
　　這樣的房子價格再稍微有所提高，大家就都不愿意租了。
　　同時，不許自行添置家具、安排管家和保潔提高溢價、貫徹極簡主義的裝修風格等成功經驗，肯定也都是要繼承下來的。
　　除此之外，裴謙還考慮對現有模式的一些不足進行補充。
　　之前買的是精裝修房型，這主要是因為裴謙自己著急入住，而且要快些看到樹懶公寓這個模式到底能不能虧錢。
　　所以，之前的裝修是把大價錢都花在軟裝上了，給配了大電視、高檔家具、各種智能家居、智能調光玻璃等等。
　　而這次裴謙決定，買個破一點的樓，連硬裝也一起搞了，那不就能花更多錢了嗎？
　　反正自己又不住，也壓根沒打算租出去，工期長一點，居住體驗更差一點，也完全沒問題嘛。
　　花同樣的錢，一種方案是買高價、精裝修的樓，另一種方案是買低價、沒人要的破樓，然后把省下來的錢全都砸到裝修上去。
　　顯然第二種方案實際上獲得的固定資產更少，對結算的影響更小。
　　這次裴謙要再買兩棟樓，考慮到雞蛋不能放在同一個籃子里，特意選了兩種跟城市曙光那棟樓完全不同的風格，讓小孫去找兩種指定風格的樓。
　　一種是戶數較少的商住樓。
　　另一種是偏遠城區、常年無人入住的老樓。
　　總之，宗旨就是變著花樣地撿垃圾。
　　現在大部分的房源在網上都能找到，更何況還有各種想從你兜里掏錢的中介，類似的地方找起來并不麻煩。裴謙把這個活交給小孫之后，小孫在京州跑了兩天，很快就找好了。
　　月初的時候小孫本來是要負責接待梁輕帆的，但幾天之后梁輕帆覺得還是自己在京州自由地逛一逛比較好，所以小孫就沒再一直跟著，裴謙正好安排他去看房子。
　　到今天為止，梁輕帆也已經正式在京州放羊近一個月了，裴謙覺得差不多是時候安排他繼續開始新的工作了。
　　吃完午飯，服務生把餐具收拾走，又端上來一杯咖啡。
　　裴謙一邊喝著咖啡，一邊給梁輕帆打電話。
　　響了幾聲，梁輕帆才接了起來：“喂？裴總？”
　　帶著一些鼻音，似乎是剛睡醒。
　　裴謙不由得心中高興。
　　這多半是敞開玩一個月，嗨過頭了，否則這都中午12點了，還在睡呢？
　　午睡？也沒道理11點多午睡啊。
　　很好，就欣賞這種沒工作的時候就游山玩水睡大覺、從不考慮工作的人才！
　　裴謙沒有多問，生怕梁輕帆會錯意，以為自己是在鞭策他。
　　“我考慮了一下，樹懶公寓差不多可以進入第二個階段了，怎么樣，可以開工了嗎？”
　　梁輕帆：“當然！”
　　裴謙很滿意：“好，那你抓緊時間起床，在酒店吃個飯，小孫會去接你，到時候咱們一起去看房子。”
　　掛了電話，裴謙開始查看小孫發來的兩個選址的詳細資料，然后在網上搜索大致資料。
　　一個是舜東花園商住樓，在市區交通便利，而且近期剛剛完工，但因為是新開發的商住樓，所以目前還沒來得及賣出去幾套。
　　另一個是濱湖小區9號樓，建于2001年，在京州城郊地帶，唯一值得一提的是附近有公園、有個不大不小的人工湖，可以看到湖景。但是從戶型上來看，奇葩程度跟城市曙光那個日不落戶型有的一拼。
　　這兩個地方的租金價格，都明顯低于同地段的其他小區的住宅樓，顯然非常不受歡迎。
　　至于為什么不受歡迎，顯然是各有各的劣勢。
　　裴謙很高興，小孫辦事還是挺靠譜的嘛！
　　……
　　下午2點半，裴謙和梁輕帆首先來到舜東花園商住樓。
　　售樓顧問非常熱情，然而裴謙直接非常禮貌地把他留在了門口。
　　有專業的建筑師在這，還需要聽你忽悠？
　　整個商住樓除底商外一共11層，每一層是2梯7戶，層高5.5米，公寓面積38.5平，每平米是7000塊，一整套近27萬，這樣算下來整個商住樓一共是兩千萬出頭。
　　梁輕帆一看這個戶型立刻就明白了：“裴總，您要買商住樓？”
　　裴謙點點頭：“沒錯。”
　　梁輕帆也沒多說什么，既然裴總確定了要買商住樓，肯定是對商住樓的缺點已經有所了解。
　　裴謙確實有所了解，不過這些缺點正是他決定要買商住樓的原因。
　　相比于普通的住宅樓而言，商住樓產權時間短；水費、電費、物業費、供暖費等等全都是按照商用標準來計算的，生活成本比較高；整體的居住密度比較高，戶型小，沒有南北通透，居住起來的舒適程度往往比較差。
　　裴謙琢磨著，雖然商住樓售價普遍比住宅樓低個三四成，但升值潛力差、日常費用高、產權時間短，自己再花大價錢搞一搞裝修，這虧起來不是更容易了么？
　　至于為什么要買一棟新樓……
　　一些更老的商住樓倒是也有，但樹懶公寓既然要安排樓管和保潔，肯定就得把一整棟樓全都買下來才方便安排，而舊樓除非是那種沒人要且住戶急于脫手的，否則萬一遇到一兩戶不愿意搬家的釘子戶那就很麻煩了。
　　所以，還是買這種新樓比較省心，就算已經賣出去了幾戶，也可以考慮稍微加價再買過來。
　　裴謙轉了轉，這個戶型四四方方，跟一般的loft戶型基本沒什么區別，下層是客廳、餐廳和廚房，只不過沒有天然氣，只能用烤箱、微波爐、電磁爐等等。
　　裴謙默默點頭，嗯，這也是比較讓人滿意的一個地方。
　　二層的布局就相對簡單，單純作為臥室使用。
　　裴謙轉了轉，發現這里的居住環境整體還是不錯的，但整個面積很小。這也就意味著如果繼續按照之前的那種極簡風來裝修，整個房子基本上放不下太多東西，居住的實際體驗肯定不會好。
　　再加上樓管、保潔和日常的水電費，裴謙有信心把它的租金價格抬高到一般文藝青年也舍不得租的地步。
　　裴謙轉了一圈，感覺還比較滿意，轉頭問道：“梁先生，你覺得這個價格還合適么？”
　　梁輕帆想了想：“稍微有點偏高，但也在可接受范圍內。不過，最大的問題還是……”
　　裴謙沒等梁輕帆說完，已經轉頭對小孫說道：“好，買了。通知一下辛助理，然后我們繼續去看下一棟。”
　　梁輕帆：“……”
　　中介一直在門口等著，沒有跟進來，看到裴謙轉了一圈就要走，趕忙迎了上來：“先生，您要是對這套房子不滿意的話，還有別的可以考慮……”
　　裴謙直接往外走：“這棟樓我要了，下午會有人來跟你簽合同。”
　　梁輕帆跟在裴謙身后，默默地把想提醒裴總這個戶型的缺點給咽了回去。
　　中介看著三人離去的背影，眨了眨眼睛，一時間沒有反應過來。
　　買了？一整棟樓？
　　莫不是在拿我尋開心？？
　　……
　　離開舜東花園之后，裴謙跟梁輕帆又來到了第二個地址，濱湖小區9號樓。
　　因為在城郊，所以開車足足40分鐘才到。
　　濱湖小區附近有個公園，公園里有人工湖，在樓上就能看到公園里的景色，樓層越高，視野越好。
　　9號樓一共12層，一梯兩戶，跟隔壁的8號樓都有半圓柱型凸出的部分面對著公園和人工湖。
　　每套房子是60多平，兩室一廳，均價8000，總價50萬，這一棟樓是8層，總價800多萬。
　　這個價格也明顯低于京州市的房屋均價，一方面是因為在城郊，另一方面也是因為好幾年都沒人入住，甚至沒人租，所以價格自然也一路下降。
　　中介領著裴謙等人來到9號樓的頂層，正對面就是180度的弧形落地窗，美景簡直是一覽無余。
　　裴謙不由得一皺眉，當場就想撤退。
　　然而他瞥見梁輕帆也在皺眉，瞬間又改變了主意。
　　“這房子有什么問題嗎？”裴謙問道。
　　梁輕帆一副“辣眼睛”的表情：“當然有問題了，否則這整棟樓會到現在都沒人住？”
　　“入戶門和過道只有70厘米，這么狹窄，想往里運家具都困難，而且，十年前的老房子，防水層似乎都破壞了，天花板上都是霉斑，墻角也能看出積水的痕跡，要想住人的話，肯定要重做一番。”
　　“廚房在客廳的一個小角落，衛生間也很小，使用體驗會很差。”
　　“還有這個圓弧形的落地窗，跟之前的城市曙光的那套房子是同樣的道理，找書苑 www.zhaoshuyuａｎ.com 因為形狀不規則所以利用率很低。”
　　“但城市曙光那套房子面積大，所以感覺不出什么，這套房子面積本來就有限，如果沒辦法把這些空間都充分利用起來的話，居住體驗肯定比城市曙光那邊還要差上好幾個檔次。”
　　“而且，這房子的結構似乎也有一些問題，賣得便宜肯定也是有原因的。如果一般的設計師和裝修公司愿意接手的話，肯定有人會買來裝修，但直到現在都沒人入住也沒人裝修，這就說明了這房子很難改，一般的裝修公司都不敢接這個活啊！”
　　“總之，這房子的結構多半不適合大規模改造，或者改造的難度很大。”
　　“稀缺景觀只有在豪宅市場才具備價值，在普宅市場就是典型的雞肋，不僅沒有溢價，可能還是扣分項。”
　　裴謙點點頭：“明白了。小孫，這棟樓，還有旁邊的8號樓，我都買了。”
　　梁輕帆：“？”
　　我剛才講了那么多，裴總完全沒聽進去？
　　買一套也就算了，一下子買兩棟樓？直接1600萬就砸進去了？
　　如果說之前那個商住樓梁輕帆覺得勉強還可以接受的話，那么這個樓就完全沒法接受了，必須得說兩句！
　　“裴總，我剛才都說了，這個樓的改造難度會特別大，甚至能不能改造好都是個未知數……”
　　裴謙微笑著拍拍他的胳膊：“所以這才更能看出來設計師的水平，不是嗎？”